房地产乱象之装修款到底是不是房价

时间:2019-06-18 来源: 作者:孟冰,刘悦 浏览: 打印 字号:T|T
  作为事务所房地产与建设工程部的律师,我们在日常业务中,会处理较多与房地产开发有关的争议。近期,有一类案件引起了我们的关注。

  即在商品房销售合同中,因合同总价被拆分为毛坯房价格与装修价格,由此引发的商品房买卖合同纠纷。

  据我们分析,此种纠纷的出现,大背景是近年来一线城市和热点城市的房地产价格?#38505;?#36739;快,导致国家出台相应的政策调控房价,各地方政府亦随之出台一系列关于商品房销售的限价政策,?#28304;?#21040;控制房价过高的目的。但另一方面,各地方政府的财政收入又倚重土地出让的收入,所以往往以较高的价格出让土地。开发商以高价竞得土地后,完成商品房开发建设,在办理预售许可证时,应当向当地建委提交预售方案,且该方案中应当包含预售价格。如预售价格过高,当地建委不予颁发预售许可证。开发商为取得预售许可证或销售许可证,常以较低价格进行报备。为保障其利润,开发商在?#23548;?#38144;售中,就采取了拆分房价的应?#28304;?#26045;。即开发商会同时与购房人签订两份合同,一份是用于网签的购房合同,另一份则是委托装修或者车位合同,房屋的市场价与政府指导价之间的差价,就被计入装修合同的“装修款?#34987;?#32773;车位合同的“车位款”中。因该“装修款?#34987;頡?#36710;位款”实为房价的一部分,并非真实反映装修或车位的价值,而是高于其价值,故购房人在收房后,以“货不对板”为由,要求开发商退还差价。纠纷即由此而?#30784;?br />
  下面,我们将通过对在相同政策背景下,出现的两起同案不同判案例的分析,阐述我们?#28304;?#31867;问题的处理意见。

  【案例】(2017)苏01民再11号

  多名购房人诉南京富力房地产开发有限公司退还装修差价,得到再审法院的支持,引发?#21496;?#23478;知名房地产企业的极度不安,联名上书?#20004;?#33487;省高院院长,请求审慎判决,避免引发群体性恶意诉讼。

  基本案情

  富力公司向当地建委申请预售许可证时,以精装修进行报建,在预售方案中写明4500元/平方米的精装修标准,并在网上进行公示。但向购房?#35772;?#21806;时,双方签订商品房买卖合同?#26696;?#20214;中,约定富力公司在签署本合同及其附件及其他双方正式签署的相关协议之前或之后,通过报纸、电?#21360;?#24191;播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及?#25925;?#26679;板间、沙盘所示内容,不是富力公司的要约或承诺,不是买卖双方合同的组成部分,不对确定该房屋价格产生重大影响,均不作为双方确定权利义务的依据,其中涉及的资料、?#38469;盡?#25968;据等均以政府主管部门批准文件及交付时?#23548;是?#20917;为准。富力公司称,商品房预售方案中4500元/平方米的价格,?#23548;?#20026;其商品房销售价格的一部分。但购房人认为,富力公司公示的精装修标准是富力公司交房时应当达到的标准,所以在收房时认为房屋装修质量存在问题,要求进行鉴定并退还装修差价。

  购房人起诉到法院后,一审法?#21495;?#20915;富力公司对涉案房屋质量瑕疵进行维修,驳回了购房人退还装修差价的诉讼请求。二审法院认为,商品房买卖合同?#23433;?#20805;协议双方当事人意思表示真实、合法?#34892;В?#24212;当按约履行,故驳回上诉,维持一审判决。而再审法院认为,根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条规定,《商品房预售方案》中明示的装修单价信息,应作为双方合同权利义务的内容。故《商品房预售方案》载明的装修单价信息对富力公司具有法律?#38469;?#21147;,富力公司应当退还购房人部分装修差价。

  【案例】(2015)穗中法民五终字第5320号

  一审、二审法院均驳回了购房人要求退还装修差价的诉讼请求。

  基本案情

  购房人与广州碧桂园公司签订《商品房买卖合同》、合同附件一?#30103;嘸安?#20805;协议(附件七)附录一至三。在前述商品房买卖合同签订当日,购房人作为甲方、雅骏公司作为乙方、碧桂园公司作为丙方,三方签订了《委托装修合同》及合同附件一至三。合同约定:甲乙双方一致同意甲方委托乙方对涉案房屋进行装修,并一致确认乙方按本合同附件一装修户型平面图和附件二装修内容和设备标准对房屋进行装修装饰,由乙方包工包?#36132;?#25104;,甲方应向乙方支付的装修费为221592元。经验房后购房人认为,碧桂园公司不能提供合同约定和法定收楼所必须的文件,涉案房屋装修存在质量问题,装修价值大大“缩水?#20445;?#24182;?#28304;?#20026;由拒绝收楼。后购房人对涉案房屋办理了收楼?#20013;?#24182;已?#23548;?#20837;住,但向法院起诉,要求碧桂园公司、雅骏公司连带赔偿购房人?#23548;?#35013;修差价损失。

  一审法院认为,结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料及当事人陈述等事实,虽然购房人与第三方签署装修合同,但装修费用反应的并非是真实的装修成本,而是房价的一部分,毛坯价格与装修价格共同构成涉案房屋的总价款,故判决驳回了购房人的诉讼请求。二审法院认为,?#21360;?#22996;托装修合同》内容看,合同内容异于日常的装修合同,各方当事人缺乏对装修条款的明确约定,虽然约定了装修价款的总额,?#30133;?#26377;关于金额如何构成的约定。结合当时的房地产市场调控政策、涉案房屋相关城建档案资料,一审法院认定装修合同所约定的装修费用反映的并非真实装修成本,而是房价款的一部分,其与毛坯房买卖合同所约定的价款,共同构成涉案房屋的总价款并无不当。因此,二审法院维持了一审判决。

  律师观点

  对比以上两个案例,我们发现,两个审判法院的审判思路并不相同。南京富力案再审的判决思路,仅局限于对合同条款本身的分析与理解,而广州碧桂园案的判决思路,则结合了国家政策背景、市场大环境、保护交易原则、诚实信用原则。

  我们认为,我国民商事法律的立法目的,是保护民事主体的合法权益,维护社会和经济秩序的稳定。基于房地产行业的现状,广州碧桂园案法官的判决思路,更有利于房地产行业的健康发展。

  法院的判决结果对社会的影响力较大,对于民商事交?#36164;?#22330;秩序的稳定也有一定的引导作用。在民商事活动中,我们应当尊重契约自由、契约正义原则。契约自由是基础,通过尊重契约自由,充分发挥市场主体的能动性,促进提升市场经?#27809;?#21147;、增加社会财富。而当事人是?#32422;?#21033;益的最佳判?#38505;擼?#26159;否公平,应由当事人?#32422;?#26469;决定。除非当事人的意思自治违反了法律的效力性禁止性规定,只要当事人的意思表示是自由、真实的,那么合同就?#34892;В?#23601;应当按照合同约定的内容履行。而法官的职责,就是判断何为当事人真实的意思表示,而不是代当事人做出该意思表示是否公平的判断。

  南京富力案中,开发商虽并非以拆分房价进行销售,且以装修价格进行了报建,但该装修价格与毛坯房价格一起,构成了其销售的商品房的真实价格,这属于开发商为应对现有政策的而采取的措施。而对于购房人来讲,其对政府的限价政策、当地商品房的价格水平应当是明知的,其愿意接受毛坯房价格加装修价格作为其购房总价,应是其真实的意思表示。不顾当事人签约时的真实意思表示,机械地按照合同条款判决,不但有违诚实信用原则,?#19981;?#24341;发其他购房人纷纷效仿,甚至造成?#34892;?#27004;盘出现上午开盘、下午维权的情况,成为了房地产行?#21040;?#26131;中极为不稳定因素。

  因此,我们认为,在现有的政策背景下,人民法院再处理类似案件,应该从维护房地产行?#21040;灰字?#24207;稳定的角度出发,参考广州碧桂园案法官判决时的考量因素,综合考虑购房人是否对开发商规避国家政策的行为明知(规避国家政策的行为会导致开发商受到行政处罚的情形,在本文中不进行阐述),并且在明知的情况下与开发商签订了商品房买卖合同、附件、补充协议,本着诚实信用的原则处理案件。同时,将市场大环境及开发商在高价获得土地、高开发成本和资金成本的情况下的合理利润等,作为案件的考量依据。

  另一方面,房地产开发商在应对国家政策时,也应当谨慎选择相应措施,?#28909;?#21442;考广州碧桂园案中开发商采取的与第三方另行签订装修合同的方法,但应该指出,此方法虽然在合规性上较安全,但基于合同相对性原理,其装修差价被判赔可能性反而会加大。